Kennzeichnend für die Staffelmiete sind automatische Mieterhöhungen, die bereits zu Beginn des Mietverhältnisses im Mietvertrag vereinbart werden – die sogenannten Mietstaffeln. Welche Vor- und Nachteile das Konzept der Staffelmiete für Vermieter und Mieter hat, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Bei einem Staffelmietvertrag handelt es sich um eine Form des Mietvertrages, bei der die monatliche Miete sich zu festgelegten Zeitpunkten automatisch um einen bestimmten Betrag erhöht. Die genauen Regelungen zur Staffelmiete finden sich in § 557a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Folgende Vorgaben müssen eingehalten werden:
Zur Vertragslaufzeit eines Staffelmietvertrages sind im Gesetz keine expliziten Regelungen vorgegeben. Theoretisch könnte die Staffelmiete also für zehn oder mehr Jahre vereinbart werden.
Grundsätzlich gelten bei der Staffelmiete die üblichen gesetzlichen Kündigungsfristen. Allerdings ist es bei einem Staffelmietvertrag erlaubt, das Kündigungsrecht für Mieter für bis zu vier Jahre auszuschließen. Innerhalb dieses Zeitraums ist eine Beendigung des Mietverhältnisses nur möglich, wenn es einen außerordentlichen Kündigungsgrund gibt. Nach Ablauf der Kündigungssperre gilt wieder die normale Kündigungsfrist von drei Monaten.
Diese Form des Mietvertrags hat für beide Seiten Vorteile. Vermieter reduzieren den Verwaltungsaufwand und sichern sich für die Vertragslaufzeit frühzeitig steigende Mieteinnahmen. Da die Wohnung auf diese Weise bis zu vier Jahre fest vergeben werden kann, wird eine hohe Mieterfluktuation verhindert. Die Mieterhöhung kann nicht durch die Kappungsgrenze beschränkt werden, da diese bei Staffelmietverträgen nicht gilt.
Was ist die Kappungsgrenze? Die Kappungsgrenze besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent steigen darf. In einigen Gemeinden gilt sogar eine Kappungsgrenze von 15 Prozent.
Doch auch für die Mieter hat der Staffelmietvertrag einige Vorteile. Weitere Mieterhöhungen sind für die Laufzeit des Staffelmietvertrags ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB). Der Vermieter darf die Staffelmiete also weder auf die örtliche Vergleichsmiete anheben noch nach einer Modernisierung erhöhen.
Beide Parteien profitieren von der finanziellen Planungssicherheit, da die Mietentwicklung der weiteren Jahre bereits zu Vertragsschluss bekannt ist.
Für Vermieter kann es von Nachteil sein, keine weiteren Mieterhöhungen während der Staffelmiete vorzunehmen. Steht eine Modernisierung an, dürfen die Kosten nicht über eine erhöhte Miete auf die Mietpartei umgelegt werden.
Wenn die Staffelvereinbarung abgelaufen ist, sind weitere Mieterhöhungen nicht mehr ohne weiteres durchsetzbar. Eine Anhebung der Miete an die örtliche Vergleichsmiete müsste dann zusätzlich schriftlich begründet und beim Mieter angekündigt werden. Aber: Die jeweilige Mietpartei kann dann die angekündigte Erhöhung ablehnen und von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen (§ 561 BGB).
Viele Mieter empfinden regelmäßige Mieterhöhungen als Nachteil – erst recht, wenn sie jährlich erfolgen. Sie möchten ggf. auch nicht immer bis zu vier Jahre an die Wohnung gebunden sein. Aus diesem Grund müssen Vermieter mit einem geringeren Interesse an der Wohnung rechnen.
Ein Staffelmietvertrag bietet beiden Parteien finanzielle Planungssicherheit. Doch mit Blick auf die weiteren Vor- und Nachteile eines Staffelmietvertrages zeigt sich, dass sie sorgfältig abgewogen werden sollten. Wenn einem Mieter eine absehbare Mietentwicklung wichtig ist und er ohnehin in den nächsten Jahren nicht umziehen will, kann ein Staffelmietvertrag die passende Lösung sein.
Die Vorteile für Vermieter liegen vor allem im geringeren Verwaltungsaufwand: Mieterhöhungen müssen nicht zusätzlich begründet oder angekündigt werden, und dank der Kündigungssperre von bis zu vier Jahren wird eine hohe Mieterfluktuation verhindert.
